Het voorbehoud van financiering is geen vrijbrief

Het voorbehoud van financiering is een standaardbepaling in het NVM-koopcontract. In de bepaling wordt een termijn opgenomen waarbinnen de koper de hypotheek moet zien te regelen. Lukt dat niet, dan kan de koper de voorwaarde inroepen en de koop kosteloos ontbinden.

Afwijzingen kunnen aantonen

Als koper moet je het inroepen van de voorwaarde goed documenteren. Vaak staat in de voorwaarde specifiek genoemd dat de koper één of twee afwijzingsbrieven van hypotheekverstrekkers moet kunnen tonen. Met deze afwijzingen kan de koper aantonen dat hij genoeg moeite heeft gedaan om een hypotheek te verkrijgen.

Geldige redenen voor afwijzing

Wie een bod op een huis doet, heeft vaak al vooraf gekeken wat er ongeveer geleend kan worden. Hoe kan het dan zijn dat de hypotheek niet rondkomt? Dat heeft vaak met onvoorziene omstandigheden te maken. Een onverwacht ontslag bijvoorbeeld. Of een BKR-registratie waar niemand aan had gedacht. Of er is iets mis met het onderpand, met de gewenste woning dus, waardoor de hypotheekverstrekker een lager bedrag wil uitlenen dan gevraagd wordt.

Ongeldige afwijzingen voor voorbehoud financiering

Het kan echter ook voorkomen dat de hypotheekverstrekker een afwijzingsbrief stuurt, maar dat tóch het voorbehoud niet geldt. Twee voorbeelden:

Voorbeeld 1: Relatiebreuk

Een stel wilde een huis kopen. Het koopcontract werd ondertekend en de aanvraag voor een hypotheek gestart. Maar toen liep, tijdens dat proces, hun relatie op de klippen. De hypotheekverstrekker wilde geen hypotheek op één inkomen verstrekken. Die afwijzing werd aan de verkopers overhandigd. Maar die namen er geen genoegen mee. De zaak belandde bij de rechter en die gaf de verkopers gelijk.

De rechter stelt namelijk dat de twee partners gezámenlijk de koopovereenkomst zijn aangegaan, en dus zijn zij beiden verplicht ‘al het redelijk mogelijke te doen’ om de financiering rond te krijgen. De rechter is niet gevoelig voor het argument dat na de relatiebreuk niet meer verwacht kan worden dat zij samen het huis kopen. Het hebben van een liefdesrelatie is geen vereiste om op twee inkomens een hypotheek te krijgen, zo stelt de rechter. De rechter noemt het wel begrijpelijk dat de twee niet langer samen een hypotheek willen aangaan, maar dat komt dan wel voor hun rekening en risico.

Voorbeeld 2: Veel te laag inkomen

Een vrouw met een jaarinkomen van nog geen 23.000 euro, tekent een koopcontract voor een woning van 435.000 euro. Zij krijgt vervolgens (uiteraard!) afwijzingen van hypotheekverstrekkers, haar inkomen is veel te laag. Zij beroept zich op het voorbehoud en overhandigt de afwijzing. Daar gaat de verkoper niet mee akkoord, en de rechter ook niet. ‘Een financieringsvoorbehoud vormt geen vrijbrief om tot de aankoop van een woning over te gaan terwijl men bij aankoop van de woning weet of behoort te weten dat men de woning nooit zal kunnen financieren’, stelt de rechter. Wie dat doet berokkent immers schade aan verkopers die hun woning door de verkoop van de woningmarkt halen.

Boete voor niet voldoen koopcontract

Wanneer het voorbehoud niet met succes kan worden ingeroepen, moet de koper over het algemeen een boete van tien procent van de koopsom aan de verkoper betalen. De rechter kán echter besluiten de boete te matigen. In de twee voorbeelden uit dit stuk is dat gebeurd, maar er zijn ook voorbeelden van rechtszaken waarin wel de volledige boete blijft staan.

Andere ontbindende voorwaarden:

Er zijn, naast financiering, nog een aantal andere voorwaarden die regelmatig worden meegenomen in een koopcontract. Dit zijn:

Bouwkundige keuring: Als er ernstige gebreken aan het licht komen die boven een bepaald kostenbedrag uitkomen tijdens een bouwkundige keuring, kan de koper afzien van de aankoop.

Verkrijgen van een Nationale Hypotheek Garantie (NHG): Als de NHG niet wordt verleend, kan de koop worden ontbonden.

Verkoop eigen woning: Soms wil een koper eerst zijn eigen huis verkopen voordat hij de nieuwe woning koopt. Als dat binnen een bepaalde periode niet lukt, kan de koper onder deze voorwaarde de koopovereenkomst ontbinden.

Verkrijgen vergunningen: Soms heeft de koper verbouwplannen die een vergunning vereisen. Als deze vergunningen niet worden verleend, kan dit ook als ontbindende voorwaarde gelden.

Ontbindende voorwaarden opnemen in het koopcontract (en vaak al het bod op de woning), verlaagt het risico voor de koper, maar verhoogt het risico voor de verkoper. Daarom komt het, meet name in een krappe woningmarkt, vaak voor dat de verkoper kiest voor een bod wat minder ontbindende voorwaarden bevat dan een ongeveer evenhoog bod met minder voorwaarden. Echter is het vaak onverstandig om ontbindende voorwaarden over te slaan, je neemt daarmee namelijk een groot financieel risico.

Vragen over voorbehoud van financiering of het afsluiten van een hypotheek? Stel je vraag dan vrijblijvend aan de hypotheekadviseurs van Dijkstra de Boer.